Куплена квартира під іпотекою та забороною, що робити?
Існують ситуації, коли ви купуєте квартиру в забудовника, а потім дізнаєтеся, що на майнові права щодо цієї квартири накладена іпотека ще до укладення з вами договору купівлі-продажу майнових прав.
Нагим клієнтом зареєстрована за собою на праві власності квартира за адресою. Підставою для реєстрації згідно реєстру речових прав договір купівлі продажу майнових прав, акт приймання передачі майнових прав цієї ж дати, довідка датована цього ж дня та витяг з переліку інвесторів.
В реєстрі речових прав зареєстровані за подібною адресою відомості про іпотеку та заборону відчуження: відносно майнових прав по квартирі за адресою. Вказані обтяження не підв’язані в реєстрі речових прав під реєстраційний номер квартири, що належить нашому клієнту.
Наші адвокати проаналізували надані документи та відомості з реєстру речових прав на предмет ризиків для клієнта та можливого здійснення дій по захисту своїх прав (зі сторони клієнта) для уникнення порушення цих прав в майбутньому.
Ризики, які випливають з наведених вище обтяжень, по відношенню до цієї квартири майже відсутні.Існує норма, яка захищає нашого клієнта від зареєстрованих обтяжень і будь-яких можливих дій з боку банку. Договір купівлі-продажу майнових прав не передбачає можливість звернення стягнення на квартиру.
Якщо банк спробує, у випадку невиконання зобов’язань іпотекодавцем, звертати стягнення на предмети іпотеки, звернути стягнення на квартиру, що належить нашому клієнту буде складно як юридично так і технічно, оскільки квартира в реєстрі не під обтяженнями і вона виділена в натурі і є об’єктом нерухомості, на який не може відповідно до ч. 4 ст. 16 ЗУ «Про іпотеку» розповсюджуватися іпотека. Банк практикує лише судові способи звернення стягнення на іпотечне майно, а тому якщо позов і буде поданий відносно квартири, клієнту прийдуть відповідні повістки, після чого можна буде реагувати на поданий позов. Існують і позасудові способи звернення стягнення на предмет іпотеки (реєстрація на кредитора права власності на предмет іпотеки або продаж від імені кредитора третім особам), але цей банк такі способи не практикує і перед цим їм потрібно буде внести зміни в реєстрі, щоб перенести обтяження на квартиру і потім все рівно вони мають направляти нашому клієнту відповідну вимогу попередження. Як превентивний захід можна поставити на квартиру сервіс моніторингу реєстраційних дій SMS маяк, який буде сповіщати про всі проведені реєстраційні дії по квартирі.
Чи є необхідність і сенс подавати позови про скасування вказаних обтяжень або про оспорювання договору іпотеки. Ми вважаємо, що немає необхідності оскарження нашим клієнтом обтяжень чи оскарження частково договору іпотеки, за яким ці обтяження створені, якщо банк не подав позову до суду, по якому наш клієнт визначеноий як відповідач.
Суд може відмовити в задоволенні такого позову нашого клієнта оскільки обтяження не накладені в реєстрі речових прав на квартиру, а тому не існує порушеного права, яке можна захищати в суді. Є сенс подавати позов про визнання недійсним договору іпотеки в частині квартири, що належить нашому клієнту тільки як зустрічний позов, якщо банк звернеться з будь-якими позовами відносно нашого клієнта. В такому позові потрібно посилатися на договір купівлі майнових прав та довідку про виконання цього договору та сплату грошових коштів, а також на інший договір купівлі-продажу майнових прав.
Для ще більшого захисту квартири, як превентивний захід, можливо є сенс завести цю квартиру в іпотеку під якесь зобов’язання.
