Как правильно купить квартиру на этапе строительства (Буча, Ирпень, Киев)

Если вы хотите купить новую квартиру в  доме, который находится на этапе строительства (Буча, Ирпень, Киев), вам необходимо знать, на что обратить внимание и какие документы надо подписать, что б в будущем получить право собственности на недвижимость. Не покупайте недвижимость, пока не проконсультируетесь с юристом по недвижимости (Буча, Киев, Ирпень).

 

Пример договора с застройщиков Буча/Ирпень

ДОГОВІР

ПРО СПІЛЬНУ ДІЯЛЬНІСТЬ

 

м. Буча                                                                                                                                                       «04» квітня 2017 рік

 

Сторона-1: Побігай Денис Володимирович (ідентифікаційний номер __________________).

Сторона-____: _____________________________ (ідентифікаційний номер _____________________), що приєдналася до Договору про спільну діяльність 15 березня 2017 року, у порядку, визначеному ст. 634 Цивільного кодексу України, тим самим погоджуючись з умовами вказаного Договору, далі разом за текстом цього Договору - «Сторони», перебуваючи при здоровому розумі, розуміючи значення своїх дій та діючи добровільно, уклали цей Договір про спільну діяльність без створення юридичної особи (у подальшому - «Договір») у відповідності до норм цивільного законодавства про таке:

• Предмет і мета Договору. Учасники спільної діяльності

1.1.Сторони за цим Договором зобов'язуються шляхом об'єднання своїх зусиль спільно діяти для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями на земельних ділянках за адресою: Київська область, м. Буча, вул. ____________________, ______ (секція 3-____) (далі - «Об'єкт») та його подальшої експлуатації.

1.2.Спільна діяльність, що є предметом цього договору не має на меті отримання прибутку, а здійснюється для задоволення житлових потреб учасників спільної діяльності.

1.3. Учасниками спільної діяльності, що є предметом цього Договором, є:

особи, що підписали Договір про спільну діяльність 15 березня 2017 року (далі - «Первинні учасники»);

особи, які пізніше приєдналися до Договору про спільну діяльність від 15 березня 2017 року, шляхом підписання із Стороною-1 відповідних договорів за типовою формою, в тому числі Сторони цього Договору (далі - «Вторинні учасники»),

1.4. Усі учасники спільної діяльності, незалежно від дати приєднання та укладення відповідних договорів про спільну діяльність є рівними у своїх правах і обов'язках в межах, визначених такими договорами.

• Взаємні обов'язки Сторін

2.1. Для швидшого досягнення цілей за цим Договором Сторони зобов’язуються:

- своєчасно та у повному обсязі вносити внески у спільну діяльність на умовах, визначених цим Договором;

- обмінюватися наявною у їх розпорядженні інформацією щодо аспектів взаємного інтересу;

- проводити спільні консультації з узгодженої тематики для обговорення питань спільної діяльності;

- сприяти іншим Сторонам спільної діяльності у виконанні їх обов'язків передбачених цим Договором, надавати допомогу у вирішенні поточних питань, що виникають у процесі будівництва, введення Об'єкту в експлуатацію, підключення до комунікацій тощо;

- у разі необхідності здійснювати взаємне кредитування та фінансування на безвідсотковій та безоплатній основі відповідно до угод, що укладаються;

- у разі необхідності надавати іншим Сторонам будівельні матеріали, будівельну техніку, обладнання та інструменти відповідно до угод, що укладаються;

- за потреби, з метою застосування оптових цін та оптимальної якості, спільно проводити закупівлю будівельних матеріалів та робіт;

- вчасно та в повній мірі здійснювати оплату будівництва частини приміщення, що відповідає частці у спільній діяльності, а також брати участь у витратах на благоустрій прибудинкової території, підключенні будинку до комунікації, послугах БТІ тощо, а також у сплаті передбачених законодавством внесків, зокрема і на розвиток соціальної та транспортної інфраструктури міста;

- здійснювати у разі необхідності додаткові внески на спільну діяльність у порядку, визначеному Сторонами;

- у процесі будівництва використовувати будівельні матеріали, роботи і послуги лише належної якості, відповідно до проектної документації та за погодженням із особами відповідальними за проведення будівельних робіт та технічний нагляд на об'єкті;

- неухильно виконувати вимоги осіб відповідальних за проведення будівельних робіт, авторський та технічний нагляд, а також генпідрядника (при його наявності);

- не проводити самовільних перепланувань на Об’єкті. Неухильно дотримуватись проектної документації;

- після введення об’єкта в експлуатацію та набуття права власності на квартири спільно експлуатувати об'єкт згідно чинного законодавства України.

2.2. Спільна діяльність Сторін здійснюватиметься до моменту введення Об’єкту в експлуатацію та оформлення учасниками спільної діяльності права власності на їх частки.

2.3. Сторони та всі залучені учасники спільної діяльності (Вторинні учасники) в частині своїх внесків несуть відповідальність за сплату всіх існуючих та майбутніх податків, зборів, обов’язкових платежів передбачених чинним законодавством України.

• Обов'язки Сторони-1

3.1.Сторона-1 за цим Договором зобов’язується на власний розсуд від свого імені але в інтересах Сторін:

- розробити проект будівництва Об'єкту на наступних земельних ділянках, а саме: 

1) Земельна ділянка, кадастровий номер ___________________________. 

2) Земельна ділянка, кадастровий номер ___________________________.

- цільове призначення: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку;

- виступити забудовником Об’єкту, отримати передбачені законодавством дозволи на початок будівельних робіт, технічні умови тощо;

- забезпечити у встановленому порядку здійснення авторського та технічного нагляду на будівництві для чого укласти відповідні договори;

- для досягнення мети визначеної цим Договором залучати Вторинних учасників до спільної діяльності, в межах частки, закріпленої цим Договором за Стороною-1, шляхом підписання з ними відповідних договорів;

- не укладати договорів про спільну діяльність щодо квартир (нежитлових приміщень), які були закріплені за іншими учасниками спільної діяльності відповідно до раніше укладених договорів про спільну діяльність, крім випадків тимчасового обліку таких квартир (приміщень) у складі частки Сторони-1 у випадках, визначених Договором;

- у разі необхідності укласти договори про пайову участь у розвитку соціальної та транспортної інфраструктури міста;

- у разі необхідності визначити підрядників (виконавців) робіт, укласти відповідні договори;

- здати Об’єкт до експлуатації у встановленому порядку;

- інформувати Сторін на їх запити про перебіг виконання спільних проектів;

- негайно інформувати Сторони про виникнення проблем під час спільної діяльності, які можуть негативно вплинути на досягненняпредмета цього Договору.

• Ведення спільних справ

4.1.Ведення спільних справ за цим Договором здійснюється Сторонами за їх спільною згодою.

4.2. Рішення приймаються на загальних зборах Сторін або шляхом опитування телефоном, або письмово, телеграфом або факсом.

4.3. Сторона-1 є повноважним представником усіх Сторін, на підставі договорів доручення виданих їй іншими учасниками спільної діяльності та/або наданих повноважень згідно з умовами цього Договору , керує всією спільною діяльністю та виконує всі необхідні юридичні дії та акти для досягнення поставленої за Договором мети та представляє інтереси Сторін щодо спільної діяльності перед третіми особами, крім випадків, встановлених законом та цим Договором.

4.4. Сторона-1 діє від свого імені але в інтересах усіх Сторін цього Договору (учасників спільної діяльності).

4.5. Усі фінансові операції по спільній діяльності Сторін здійснюються через Сторону-1 та/або її довіреною особою без згоди інших учасників спільної діяльності.

4.6. Сторони мають право здійснювати контроль за діяльністю Сторони-1 в межах цього Договору.

• Внески Сторін

5.1. Внески Сторін здійснюються будівельними матеріалами, роботами, послугами, особистою трудовою діяльністю, майновими та немайновими правами, грошовими коштами, а також іншими активами за погодженням між Сторонами.

5.2. Порядок і терміни здійснення внесків визначаються Стороною 1.

5.3. Попередня орієнтовна кошторисна вартість Об’єкту складає _________________, 00грн. Вартість Об'єкту може бути змінена з урахуванням фактичних конструктивних та архітектурних рішень по проекту, вартості робіт та матеріалів в період будівництва.

5.4. Розмір часток Сторін у спільній діяльності, визначених цим Договором, є незмінним та не залежить від оцінки вартості (суми) внесків Сторін.

5.5. Частки Вторинних учасників формуються за рахунок частки Сторони-1.

5.6. Фактична частка в натурі (загальна або житлова площа квартири (нежитлового приміщення) попереднього учасника (учасників) спільної діяльності не може бути зменшена без згоди такого учасника у процесі укладення відповідних договорів з Вторинними учасниками.

5.7. У випадку відсутності підтверджуючих документів, факт повного внесення Стороною внеску у спільну діяльність підтверджується фактичним виконанням робіт на відповідній частині Об’єкту в обсязі, необхідному для введення Об’єкту в експлуатацію, крім випадків, визначених цим Договором.

5.8. Після закінчення будівельних робіт на Об’єкті, але не пізніше 15 березня 2021 року, Сторони підписують Акт звірки внесених внесків у спільну діяльність, що є невід’ємною частиною цього Договору та засвідчує стан виконання Сторонами своїх зобов'язань за Договором.

5.9. У випадку неналежного виконання Стороною своїх зобов’язань, що ставить під загрозу належне здійснення спільної діяльності, інші Сторони можуть самостійно профінансувати (виконати) відповідні роботи із наступним стягненням понесених витрат із Сторони-порушника. У випадку відсутності підтверджуючих документів про вартість виконаних робіт та недосягненні згоди між Сторонами щодо цього, така вартість визначається експертною установою.

5.10. При зміні обсягів робіт, що виконуються, Сторони вносять відповідні зміни та доповнення до цього Договору, у тому числі уточнюючи свою участь у спільній діяльності. Підтвердженням згоди Сторін щодо зміни обсягів робіт, що були виконані за згодою сторін, є також підписаний Сторонами Акт звірки внесених внесків у спільну діяльність, що є невід’ємною частиною цього Договору та засвідчує стан виконання Сторонами своїх зобов’язань за Договором, у такому випадку укладення будь-яких додаткових угод до цього Договору щодо зміни та доповнення умов цього Договору не потребується.

5.11. У випадку відмови одного з учасників від участі у спільній діяльності його частка може бути відчужена третім особам при умові, що новий учасник набуває усіх прав та обов’язків за цим договором взамін учасника, що вибув.

5.12. У випадку смерті учасника його частка переходить до його правонаступників, які виявили бажання про участь у спільній діяльності та уклали відповідний договір. У разі відмови правонаступника від участі у спільній діяльності, йому повертається фактично внесена померлим частка, або її еквівалент у грошовому виразі у порядку та на умовах, визначених між таким правонаступником та особою, відповідальною за ведення спільних справ за цим Договором.

• Спільне майно Сторін за цим Договором

6.1.Грошові та майнові внески Сторін, а також майно, створене або придбане Сторонами в результаті спільної діяльності, становить їх спільну власність.

6.2.Спільна власність на Об’єкт припиняється у випадку розподілу житлового будинку в натурі та оформлення права власності на відокремлені квартири (нежитлові приміщення) за Сторонами відповідно до їх частки у спільній діяльності. Приміщення та місця загального користування залишаються у спільному користуванні.

6.3. Використання та облік спільного майна Сторін ведеться у порядку, узгодженому Сторонами.

• Розподіл результатів спільної діяльності

7.1. Кінцевим результатом спільної діяльності є будівництво Об’єкту та набуття права власності Сторонами на окремі квартири (нежитлові приміщення) відповідно до їх частки у спільній діяльності.

7.2. Підбиття підсумків спільної діяльності здійснюється через одночасний поділ Об’єкта між Сторонами на підставі окремого Акту розподілу площ, що підписується Сторонами (учасниками) після введення Об’єкту в експлуатацію, є невід’ємною частиною цього Договору та виконує роль акту приймання-передачі квартир (нежитлових приміщень).

7.3. Розміри квартир (нежитлових приміщень) що відповідають часткам Сторін у спільній діяльності є приблизними і визначені згідно проектної документації на будівництво. Фактичні розміри таких квартир (нежитлових приміщень) будуть визначені після проведення відповідних обмірів під час інвентаризації БТІ та фіксуються сторонами в Акті розподілу площ.

7.4. Кожна зі Сторін не має права розпоряджатися своєю часткою у спільному майні без згоди інших учасників цього Договору до затвердження окремого Акту розподілу площ та набуття права власності Сторонами на окремі квартири (нежитлові приміщення) відповідно до їх частки у спільній діяльності, крім випадків, передбачених цим Договором.

7.5. Акт розподілу площ готується Стороною-1 та підписується Сторонами з моменту введення Об’єкту в експлуатацію у встановленому порядку.

7.6. Ухилення будь-якої Сторони від поділу Об’єкта у порядку, визначеному цим Договором, є підставою для примусового поділу спільного майна та визнання права власності на квартири (нежитлові приміщення) у встановленому порядку.

7.7. У випадку недосягнення згоди щодо порядку розподілу Об’єкта між Сторонами, спір може буди вирішений у судовому порядку.

• Витрати і збитки сторін за цим Договором

8.1.Спільні витрати та збитки Сторін покриваються за рахунок спільного майна та коштів сторін, отриманих в результаті спільної діяльності.

8.2. У разі браку спільного майна та коштів для покриття витрат та збитків, що виникли в результаті спільної діяльності, це покриття здійснюється між Сторонами пропорційно до їх часток.

Затрати на утримання спільного майна враховуються при визначенні часток участі Сторін у спільній діяльності.

 

• Термін дії цього Договору

9.1.Цей Договір починає діяти з моменту його підписання та діє до моменту виконання Сторонами своїх зобов'язань за цим Договором.

9.2. Сторони усвідомлюють, що їх спільна діяльність здійснюється у складних умовах нестабільної економіки, що підвищує ступінь ризику. У зв'язку ізцим Сторони залишають за собою право на дострокове розірвання цього Договору через зміни економічної ситуації у країні, безперспективність та неспроможності ведення спільної діяльності. Взаємовідносини Сторін припиняються шляхом складання окремої угоди або акта про дострокове припинення дії цього Договору.

• Відповідальність Сторін

10.1.Сторони за цим Договором несуть відповідальність визначену чинним законодавством.

10.2. Дія цього Договору може бути припинена у разі невиконання Стороною своїх зобов'язань. У цьому разі всі невигідні наслідки розірвання покладаються на винну Сторону.

10.3. За порушення умов цього Договору, винна Сторона відшкодовує спричинені цим збитки, в порядку, передбаченому чинним законодавством України.

• Порядок вирішення суперечок

11.1. Усі суперечки між Сторонами, щодо яких не було досягнуто згоди, вирішуються відповідно до законодавства України в суді.

11.2 Сторони визначають, що всі ймовірні претензії за цим Договором повинні бути розглянуті Сторонами протягом 3 днів з моменту отримання претензії.

• Конфіденційність

12.1. Цей Договір, та будь-яка інформація, яка стосується цього Договору, є конфіденційною, і не може бути розголошеною ніякою із Сторін без попередньої письмової згоди іншої Сторони.

12.2. Кожна із Сторін повинна суворо зберігати конфіденційність одержаної на підставі цієї Угоди інформації та вживати усіх необхідних заходів для запобігання можливого розголошення такої інформації.

• Інші умови

13.1. Умови цього Договору мають однакову зобов'язальну силу для Сторін і можуть бути змінені за взаємною згодою з обов'язковим складанням письмового документа.

13.2. Умови договорів укладених Стороною-1 з Вторинними учасниками спільної діяльності не повинні суперечити цьому Договору та є обов’язковими для усіх Сторін.

13.3. Жодна зі Сторін не має права передавати свої права за цим Договором третій стороні без письмової згоди інших Сторін, крім випадків, визначених цим Договором

13.4. Цей Договір укладено у оригінальних примірниках, які розподілені між сторонами у відповідності до кількості належних їм квартир чи нежитлових приміщень.

13.5. У випадках, не передбачених цим Договором, Сторони керуються чинним законодавством України.

13.6. Після підписання цього Договору всі попередні переговори за ним: листування, попередні угоди та протоколи про наміри з питань, що так чи інакше стосуються цього Договору, втрачають юридичну силу.

13.7. Сторони зобов'язуються при виконанні цього Договору не зводити співробітництво лише до дотримання вимог, що містяться в цьому Договорі, підтримувати ділові контакти та вживати всіх необхідних заходів для забезпечення ефективності спільної діяльності.

• Додатки до цього Договору

14.1. Усі Додатки про які є посилання у цьому Договорі, підписані Сторонами, є його невід’ємними частинами.

15. Реквізити сторін та підписи