Юридическая консультация по покупке недвижимости

Если у вас возникают вопросы: как правильно купить недвижимость (квартиру или нежилые помещения) в доме, который уже давно построен (вторичный рынок недвижимости), в новом доме или доме, который строится (первичный рынок недвижимости), какие документы нужно проверять перед покупкой квартиры и на что нужно обращать внимание перед и при покупке недвижимости, то информация в этой статье вам понадобится.

Что касается первого вида приобретения недвижимости - покупки на вторичном рынке недвижимости (квартиры), то нужно отметить, что здесь есть свои особенности. Прежде всего нужно зайти в открытый реестр прав на недвижимое имущество и проверить соответствует ли лицо, которое предлагает Вам приобрести недвижимость (квартиру) лицу, указанному в реестре как собственник. В этом же реестре содержится информация об арестах и обременениях относительно недвижимости.

Следующим шагом, который не менее важен чем первый, является проверка истории недвижимости (квартиры). У владельца недвижимости (квартиры) нужно попросить предъявить правоустанавливающий документ, по которому он получил в собственность недвижимость. Согласно этому документу можно определить каким образом получена недвижимость в собственность. Более расширенную информацию об истории недвижимости можно взять у нотариуса - расширенная информационная справка (ее может взять собственник имущества). Получение информации относительно способа получения в собственность недвижимости и информации относительно оснований перехода права собственности от предыдущего владельца к другому является очень важным аспектом поскольку то, каким образом получена в собственность недвижимость тем или иным собственником, прямо отразится на рисках истребования от вас имущества по судебному решением.

Очень распространены случаи (в том числе в нашей практике) когда отчуждается имущество, рейдерским способом изъятое у другого лица: через "черных" регистраторов перерегистрировано на других людей или является залогом по кредиту и через ипотечные механизмы перерегистрировано на кредитора, а затем перепродано или приобретено на электронных или публичных торгах и т.д. Существует значительная судебная практика, в частности высших судебных инстанций, которая определяет, что если имущество изъято незаконно у владельца (в частности по способам определенным выше), то оно истребуется у добросовестного приобретателя - то есть если Вы приобретете недвижимость, незаконно у кого-то изьятого, и это подтвердится судебным решением, то имущество будет у Вас истребовано даже при наличии у Вас статуса добросовестного приобретателя, и денежные средства Вы не вернете от лица, у которого Вы купили имущество. Поэтому при покупке недвижимости также целесообразно проверять существование судебных процессов и исполнительных производств в отношении собственника недвижимости.

Если вы покупаете помещение на первом этаже и если существует пристройка к этому помещению (квартире), очень важно проверять документы, удостоверяющие законность возведения этой пристройки (декларации, сообщения о начале строительных работ и о готовности к эксплуатации), документы, подтверждающие право собственности на помещения с пристройкой, документы, дающие владельцу право пользования или собственности на земельный участок под пристройкой и др ..

При покупке недвижимости, которая находится на последнем этаже и включает части чердака дома, также нужно проверять документы, подтверждающие законность получения права собственности на весь объект недвижимости.

Если Вы покупаете предмет ипотеки, очень важно чтобы было согласие на такое отчуждение ипотекодержателя - кредитора по определенному обязательству.

Если Вы покупаете квартиру, то все лица, которые там зарегистрированы должны быть сняты с регистрации места жительства.

Если вы покупаете объект незавершенного строительства (недострой), то обязательно нужно проверить право собственности на земельный участок, на которые находится недострой и право собственности должно быть зарегистрировано надлежащим образом в реестре прав собственности на недвижимое имущество. Также нужно проверить документы, предоставляющие право строить: уведомление о начале строительных работ, строительный паспорт, проектную документацию и др

Это указаны лишь основные документы, которые нужно проверять у продавца недвижимости, в каждом конкретном случае свои особенности.

Что касается договора купли продажи, то в нем обязательно должны указываться

предмет договора: условие о том, что продавец передает в собственность покупателя квартиру, а покупатель передает в собственность продавца денежные средства;
цена квартиры: лучше указывать всю сумму поскольку, если договор будет признан недействительным, то покупателю квартиры будет возвращена та сумма, которая указана в договоре.

Что касается второго вида приобретения недвижимости - покупки на первичном рынке недвижимости (квартиры), то есть покупки недвижимости в новом доме или инвестирования в строительство, то нужно отметить следующее:

Очень важным аспектом в такого рода приобретения недвижимости является схема по которой Вы эту недвижимость покупаете. Если дом уже построен и получено право собственности, зарегистрированное должным образом, то Вы наиболее защищены, поскольку органы регистрационной службы проверили все документы, которые предоставляли право возводить строительство, и в этом случае Вы просто покупаете право собственности. Но главные документы все равно нужно проверить.

Если же дом только начинает строиться или почти построен, но например на квартиры еще не получено право собственности или дом не введен в эксплуатацию, то в данном случае нужно более ответственно относиться к проверке документов и проверить следующие:

документы, определяющие права (собственности, пользования) на земельный участок и его застройку, целевое назначение земельного участка, а также соответствие целевого назначения размеру дома (договора аренды зарегистрированы должным образом, решения местных советов о передаче земельного участка, градостроительные условия и ограничения, информационные справки из реестра прав собственности);
документы, дающие право строить объект строительства (право на начало строительных работ, разрешения на выполнение строительных работ и др ..). Очень важно проверять наличие этих документов на официальных сайтах органов государственной власти.

Также нужно проверить учредительные документы застройщика его право отчуждать недвижимость, технические условия на присоединение к инженерным коммуникациям, проектную документацию на строительство. Это главные документы, которые Вы должны потребовать у застройщика, но в зависимости от схемы участия Вас в строительстве нужно проверять и другие документы.

Следующим важным этапом приобретения недвижимости является подписание соответствующего договора, предусматривающего переход к Вам сразу или после окончания строительства права собственности на недвижимость (квартиру). Этот договор нужно внимательно проанализировать и проверить наличие следующих основных условий: предмет договора (передача Вам недвижимости, а застройщику денег) цена недвижимости в гривне и банковский счет, на который она выплачивается; сроки получения недвижимости и внесения средств; адрес недвижимости.

Адвокаты Юридической компании "Майоров, Нерсесян и партнеры" предоставляют услуги по анализу документации приобретения недвижимости и сопровождения сделок такого приобретения.

Мы проанализируем имущество, которое вы хотите купить, на предмет наличия арестов, судебных процессов, исполнительных производств и других факторов, которые могут стать причиной возврата купленного вами имущества.

Для того чтобы воспользоваться услугами адвокатов нашей компании, звоните по телефону указанному ниже.