Юридична консультація по купівлі нерухомості

Якщо у вас виникають питання: як правильно купити нерухомість (квартиру або нежитлові приміщення) в будинку, який вже давно побудований (вторинний ринок нерухомості) в новому будинку або будинку, який будується (первинний ринок нерухомості), які документи потрібно перевіряти перед покупкою квартири і на що потрібно звертати увагу перед і під час купівлі нерухомості, то інформація в цій статті вам знадобиться.

Що стосується першого виду придбання нерухомості - купівлі на вторинному ринку нерухомості (квартири), то потрібно зазначити, що тут є свої особливості. Перш за все потрібно зайти у відкритий реєстр прав на нерухоме майно та перевірити чи відповідає особа, яка пропонує Вам придбати нерухомість (квартиру) особі, зазначеній в реєстрі як власник. У цьому ж реєстрі міститься інформація про арешти та обтяження щодо нерухомості.

Наступний крок, який не менш важливий ніж перший, є перевірка історія нерухомості (квартири). У власника нерухомості (квартири) потрібно попросити пред'явити правовстановлюючий документ, за яким він отримав у власність нерухомість. Згідно з цим документом можна визначити яким чином отримана нерухомість у власність. Більш розширену інформацію про історію нерухомості можна взяти у нотаріуса - розширена інформаційна довідка (її може взяти власник майна). Отримання інформації щодо способу отримання у власність нерухомості та інформації щодо підстав переходу права власності від попереднього власника до іншого є дуже важливим аспектом, оскільки те, яким чином отримана у власність нерухомість тим чи іншим власником, прямо відіб'ється на ризиках витребування від вас майна за судовим рішенням.

Дуже поширені випадки (в тому числі в нашій практиці) коли відчужується майно, яке у рейдерський спосіб вилучено у іншої особи: через "чорних" реєстраторів перереєстровано на інших людей або є заставою (іпотекою) за кредитом і через іпотечні механізми перереєстровано на кредитора, а потім перепродано або придбано на електронних або публічних торгах і т.д. Існує значна судова практика, зокрема вищих судових інстанцій, яка визначає, що якщо майно вилучено незаконно у власника (зокрема по способам зазначеним вище), то воно витребується у добросовісного набувача - тобто якщо Ви придбаєте нерухомість, незаконно у когось вилучене, і це підтвердиться судовим рішенням, то майно буде у Вас витребувано навіть при наявності у Вас статусу добросовісного набувача, і грошові коштів Ви не поверне від особи, у якої Ви купили майно. Тому при купівлі нерухомості також доцільно перевіряти існування судових процесів і виконавчих проваджень відносно власника нерухомості.

Якщо ви купуєте приміщення на першому поверсі і якщо існує прибудова до цього приміщення (квартири) дуже важливо перевіряти документи, що засвідчують законність зведення цієї прибудови (декларації, повідомлення про початок будівельних робіт і про готовність до експлуатації) документи, що підтверджують право власності на приміщення з прибудовою, документи, що дають власникові право користування або власності на земельну ділянку під прибудовою та ін ..

При покупці нерухомості, яка знаходиться на останньому поверсі і включає частини горища будинку, також потрібно перевіряти документи, що підтверджують законність отримання права власності на весь об'єкт нерухомості.

Якщо Ви купуєте предмет іпотеки, дуже важливо щоб була згода на таке відчуження іпотекодержателя - кредитора зобов'язання.

Якщо Ви купуєте квартиру, то всі особи, які там зареєстровані повинні бути зняті з реєстрації місця проживання.

Якщо ви купуєте об'єкт незавершеного будівництва (недобудовану нерухомість), то обов'язково потрібно перевірити право власності на земельну ділянку, на якій знаходиться недобудоване майно і право власності повинно бути зареєстровано належним чином в реєстрі прав власності на нерухоме майно. Також потрібно перевірити документи, які надають право будувати: повідомлення про початок будівельних робіт, будівельний паспорт, проектна документація і ін

Це вказані лише основні документи, які потрібно перевіряти у продавця нерухомості, в кожному конкретному випадку свої особливості.

Що стосується договору купівлі продажу, то в ньому обов'язково повинні вказуватися 

• предмет договору: умова про те, що продавець передає у власність покупця квартиру, а покупець передає у власність продавця кошти;
• ціна квартири: краще вказувати всю суму оскільки, якщо договір буде визнаний недійсним, то покупцеві квартири буде повернена та сума, яка вказана в договорі.

Що стосується другого виду придбання нерухомості - купівлі на первинному ринку нерухомості (квартири), тобто купівлі нерухомості в новому будинку або інвестування в будівництво, то слід зазначити таке:

Дуже важливий аспект в такому роді придбання нерухомості є схема, по якій Ви цю нерухомість купуєте. Якщо будинок вже побудований і отримано право власності, зареєстроване належним чином, то Ви найбільш захищені, оскільки органи реєстраційної служби перевірили всі документи, які надавали право зводити будівництво, і в цьому випадку Ви просто купуєте право власності. Але головні документи все одно потрібно перевірити.

Якщо ж будинок тільки починає будуватися або майже побудований, але наприклад на квартири ще ніхто не отримав право власності або будинок не введено в експлуатацію, то в даному випадку потрібно більш відповідально ставитися до перевірки документів і перевірити наступні:

• документи, що визначають права (власності, користування) на земельну ділянку та його забудову, цільове призначення земельної ділянки, а також відповідність цільового призначення розміру будинку (договір оренди зареєстрований належним чином, рішення місцевих рад про передачу земельної ділянки, містобудівні умови і обмеження, інформаційні довідки з реєстру прав власності);
• документи, що дають право будувати об'єкт будівництва (право на початок будівельних робіт, дозвіл на виконання будівельних робіт та ін ..). Дуже важливо перевіряти наявність цих документів на офіційних сайтах органів державної влади.
  Також потрібно перевірити установчі документи забудовника, його право відчужувати нерухомість, технічні умови на приєднання до інженерних комунікацій, проектну документацію на будівництво. Це головні документи, які Ви повинні вимагати у забудовника, але в залежності від схеми участі Вас в будівництві потрібно перевіряти і інші документи.

Наступний важливий етап придбання нерухомості є підписання відповідного договору, який передбачає перехід до Вас відразу або після закінчення будівництва права власності на нерухомість (квартири). Цей договір потрібно уважно проаналізувати і перевірити наявність таких основних умов: предмет договору (передача Вам нерухомості, а забудовнику грошей) ціна нерухомості в гривні і банківський рахунок, на який вона сплачується; терміни отримання нерухомості та внесення коштів; адреса нерухомості.

Адвокати юридичної компанії "Майоров, Нерсесян і партнери" надають послуги з аналізу документації по придбанню нерухомості і супроводу угод такого придбання.

Ми допоможемо проаналізувати всі ризики можливого відібрання у вас майна після його купівлі.

Для того щоб скористатися послугами адвокатів нашої компанії, дзвоніть за телефоном, вказаним нижче.